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私自圈地成“顽疾”小区公共区域难公用
通往楼顶的楼梯被顶层住户封闭,楼道里有人堆放杂物和鞋柜,楼下区域有人私装地锁用于自家停车……在我们的生活中,小区公共区域被占用的现象屡见不鲜。
私自圈地成“顽疾”小区公共区域难公用
来源:开封网-开封日报 作者:康冀楠 发布时间:2021-11-24 08:57:40

全媒体记者康冀楠 实习生常思扬

通往楼顶的楼梯被顶层住户封闭,楼道里有人堆放杂物和鞋柜,楼下区域有人私装地锁用于自家停车……在我们的生活中,小区公共区域被占用的现象屡见不鲜。

小区公共区域成了人人都想吃的“唐僧肉”,其根本原因是对利益的追逐。同时,多数业主缺乏公共权利意识,无形中助长了小区公共区域被占用的行为。

通往楼顶的楼梯被铁门隔断

通往楼顶的楼梯被顶层的住户用铁门隔断,如果发生火灾,邻居无法向楼顶撤离;小区地锁遍地,公共停车位被占用……近年来,占用小区公共区域的现象不时出现。

家住苹东社区的居民张家忠,正为楼上的一道铁门而烦心。张家忠住在一栋临街的楼房里,该楼房共6层,他家住在5层。几年前,他发现住在顶层的两户居民不断“蚕食”楼道。他们先是在5层和6层之间的楼梯转角处放置了一个破柜子,之后,又放了一辆破旧的自行车,再后来,干脆将楼梯当成自家的“储物室”,把家里的鞋子、鞋盒、雨伞等诸多物品统统搬到楼梯上,堆满杂物的楼梯凌乱不堪。 

让张家忠更没有想到的是,住在顶层的两户居民一商量,把一扇铁门立在通往6层的楼梯上,铁门四周还设置了防护栏,形成了一个外封闭式的“防盗网”,封闭了通往楼顶的通道。11月22日,提起这件事,张家忠一肚子怨气,他说:“楼道是全体业主通行的通道。个别业主为了一己私利,堂而皇之将楼道占为己有,把小区搞得乌烟瘴气,同时也激化了邻里之间的矛盾。” 

张家忠和楼下一些住户认为,这样的“防盗网”属于违章搭建,要求拆除,但多次交涉无果。记者调查发现,张家忠遭遇的情况在我市一些老旧小区颇为普遍,尤其是一些物业管理不到位的小区,通往顶层的楼梯有不少被铁门封闭了,这些铁门都是顶层的住户私自设置的。 

近年来,随着城市机动车保有量不断增加,停车成为一大难题,同时,在小区私设地锁、地桩现象十分普遍,引发越来越多的关注。 

“小区地锁遍地,有人甚至打起了公共绿地的主意。现在,小区里的空地都被私设地锁的人占了。不但没地方停车,就连消防车也难以通行。”家住西大街中城花园小区的刘女士,深受小区部分业主私设地锁困扰,呼吁相关方面阻止私设地锁行为。事实上,呼吁相关方面阻止私设地锁行为的人并不少。大家反对私设地锁的原因大致包括:占用消防通道,影响消防车辆通行;夜间易成老人、孩子的“绊脚石”,存在安全隐患;造成小区停车位紧张,公共资源得不到充分利用;影响行人和车辆自由通行等。 

采访中,记者了解到,私设地锁现象多出现在物业管理混乱或无人管理的小区里。由于停车位有限,小区又处于管理无序状态,导致圈占公共区域成为风气,如果不从源头上治理,这种现象将长期存在。

公共区域屡屡成为“私家领地”

除了老旧小区的楼道被占用外,我市一些新建小区也不同程度存在公共区域被占用的情况。 

买过房的人都知道,房屋建筑面积包含套内面积和公摊面积。套内面积为房屋实际大小,而公摊面积则是指由整栋楼产权人共同分摊的如走廊、楼梯、电梯间、门厅等公用部分的建筑面积。 

由争抢公摊面积引发的矛盾纠纷不断,楼道公共区域更成了邻里之间的“必争之地”。近日,家住我市北区的贾永胜遇到了一件头疼事。他两年前在复兴大道附近一小区购买了房子。当他装修好入住时,发现邻居在楼道里安装鞋柜,并且大量堆放童车等杂物。 

贾永胜告诉记者,同楼层的两户邻居在楼道里安装体积庞大的鞋柜,原本干净整洁的楼道变得乱七八糟,再加上鞋柜散发异味,给他和家人的生活带来了困扰。“我居住的这栋楼是两梯三户的配置,电梯连接外走廊,公共通道狭长,放置过多物件不仅影响通行,也存在一定的安全隐患。”贾永胜说,作为公摊面积的一部分,外走廊这一公共区域为住宅产权人所共有,在实际居住时,却变成了“私人地盘”。他认为,这种行为导致严重的安全隐患,多次找小区物业公司反映这一情况。但小区物业公司上门调解后并没有改变现状。最终,小区物业公司只能建议他走法律程序。 

公共区域能不能放置私人物件?11月23日,记者随机采访了几位市民。家住集英街北段一小区的裴军建说:“现在不少新建小区的得房率都不是很高,既然业主已经为公摊面积买了单,那么在不影响通行和消防的情况下,在家门口的公共区域放置一些物品又有什么问题?” 

记者走访了市区多个小区,发现在公共区域堆放杂物、安装鞋柜或储物柜等现象非常普遍,个别业主甚至将儿童推车、电动自行车等也停放在公共通道或门厅内,由此引发的投诉或纠纷不在少数。记者在采访中发现,不少居民都和裴军建有着类似想法,个别居民虽然心理上并不认同“公共区域私人化”,但因邻居纷纷下手抢占,最后自己也加入了抢占行列。

违法成本太低造成“顽疾”难除

那么,楼道和楼顶到底属于谁? 

关于小区公共区域(业主共有部分)的界定,民法典是有具体规定的。我市一家律师事务所的执业律师陈银辉告诉记者,根据民法典第二百七十四条、第二百七十五条以及“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条的规定,属于业主共有的部分包括:建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施;物业服务用房;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 

陈银辉介绍说,根据民法典第二百八十六条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物、制造噪声、违规饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。“行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉,有关行政主管部门应当依法处理。”陈银辉说,公共走廊属于建筑物专有部分以外的共有部分,为小区全体业主共有,应在合理限度内恰当使用,多理解、多换位思考,避免引起邻里纠纷和财产损失。 

那么,公共区域被占用的现象为何屡屡出现并成为“顽疾”?主要原因是违法成本太低。除了部分物业公司切实履行自身职责外,不少物业公司的主要工作仍为清洁、安保、绿地养护等,对于业主私搭乱建等问题没有进行阻止。对于执法部门而言,目前遇到的最大阻力是,要执法必须要到现场调查取证,而有的小区业主不配合不开门,执法人员不能强制破门,无法勘查现场、取证,给执法工作带来一定困难。 

社区公共区域乱占乱建,既是道德问题又是法律问题。因此,职能部门和物业公司要加强协作,共同解决这一问题。

责任编辑:刘薇薇